부동산경매 저당권 이하 소멸에 대해 알아보기(91조2항3항)

 

부동산 경매 사이트 활용방법

기초적으로 사건번호를 통해 사건을 확인합니다

기본 매커니즘은 아래와 같습니다.

주소지를 확인한다. 

감정평가액을 확인한다.

최저경매가 , 입찰보증금 10%, 입찰예정일 등을 살펴볼 수 있습니다.

법원에서 감정가격을 책정합니다. (시세와는 사뭇 다름)

감정가격을 토대로 입찰을 실시하게 됩니다. (가격을 떨어트리는 방식입니다.)

가격을 떨어뜨리는것을 유찰이라고 합니다. 서울은 20%씩 유찰되며, 경기 및 지방은 30%씩 떨어집니다.

한달 후 추가 유찰됩니다. (아무도 입찰이 없을경우 유찰됩니다.)

입찰 하한선 이상으로 입찰이 가능합니다.

* 권리분석

등기권리에 대하여 소멸인지 인수인지 확인합니다.

인수는 낙찰자가 책임지며, 소멸은 낙찰자가 책임지지 않습니다.

저당권은 기본적으로 소멸됩니다. (소유권, 근저당-은행)

전세, 임차보증금은 소멸될수도 인수될수도 있습니다

저당권은 소멸입니다.

저당권이 왜 소멸될까요?

경매는 법을 배워야 합니다. 경매는 법입니다.

민사집행법 91조 인수주의 잉여주의 에 의해 소멸되는 것입니다.

법은 저당권은 매각으로 소멸됩니다.  핵심요소입니다.

저당권은 소멸됩니다.

 

저당권 후순위도 소멸입니다. (등기부등본 분석이 필요합니다.)

표제부(주소 등), 갑구(소유권, 가처분, 가압류), 을구(저당권)

위 내용을 살펴봅니다.

 

인터넷 등기소에서 등기부등본을 뗄수 있습니다. (주소만 알면 됩니다. 700원)

이사항은 개인정보가 아닙니다. 누구나 볼 수 있습니다.

등기상의 권리는 시간이 제일 중요합니다. 

먼저 올려져있는 날짜순서대로 권리주장을 할 수 있는것입니다.

등기순서대로 권리주장이 됩니다.

갑구, 을구, 갑구, 등 날짜별로 정리해야합니다. (중요)

소멸, 인수, 선순위, 후순위 용어를 알면 됩니다.

근저당 이후는 모두 소멸됩니다 ( 민사집행법 91조 2항3항)

 후순위 말소가 제일 깨끗합니다.

* 말소기준권리를 잘 알아야 합니다.

날짜별로 정리하고 근저당만 찾아서 이하 모두 말소됩니다. (말소기준권리는 근저당입니다.)

근저당 이후 말소 입니다.

 

감사합니다...